Phân Biệt 3 Hình Thức Tổ Chức Thi Công: Bán Thầu, Giao Khoán Và Công Nhật

Bán thầu, giao khoán và công nhật là 3 hình thức tổ chức thi công xây nhà hiện nay. Một trong những tiêu chí quan trọng quyết định đến chất lượng, tiến độ thi công của ngôi nhà. Hiện nay có đến 99% nhà thầu đang sử dụng hình thức bán thầu và giao khoán cho bên thứ ba để thi công ngôi nhà của chủ đầu tư.

Để giúp chủ đầu tư có thêm cái nhìn toàn diện về ngành xây dựng và lựa chọn chính xác nhà thầu uy tín, Cát Tường sẽ giải thích rõ hơn về 3 hình thức này giúp chủ đầu tư hiểu thêm về mặt lợi và hại của từng cách thức.

1. Bán thầu công trình.

Bán thầu là việc nhà thầu trực tiếp kí kết hợp đồng với chủ đầu tư nhưng trên thực tế nhà thầu bán lại một phần hoặc tất cả giá trị khối lượng công việc cho một nhà thầu hoặc đơn vị khác và không chịu trách nhiệm trực tiếp với chủ đầu tư về những công việc này.

Trên danh nghĩa nhà thầu A là người trực tiếp thi công và chịu trách nhiệm toàn bộ công trình. Nhưng nhà thầu B mới là nhà thầu chính cung cấp toàn bộ vật tư và nhân công cho quá trình xây nhà. Việc bán thầu sẽ diễn ra trong bí mật giữa hai nhà thầu càng ít người biết càng tốt. Nhà thầu A sẽ được lợi nhuận nhỏ từ việc kí hợp đồng tiền “Hoa Hồng”, nhà thầu B sẽ có lợi nhuận từ việc thi công công trình. Nhà thầu B thường có danh nghĩa là chi nhánh phụ của nhà thầu A. Đây được xem là hành vi lừa đảo đối với chủ đầu tư.

Trách nhiệm đối với công trình không rõ ràng, khi có vấn đề xảy ra chủ đầu tư khiếu nại, vấn đề kéo dài không thể giải quyết.

Một số nguyên do dẫn đến bán thầu như: Nhà thầu không đủ năng lực thi công, không thể thi công cùng lúc nhiều công trình, khả năng quản lý kém…

Khi xây nhà sẽ có những đội thợ của nhà thầu phụ như: sơn nước, đóng trần thạch cao, thi công điện nước m&e, thi công đá, thi công sắt, các đội cửa tungshin, xingfa, composite.. tham gia vào quá trình xây nhà thì không được gọi là bán thầu.

2. Giao khoán công trình.

Đây là hình thức phổ biến nhất trên thị trường hiện nay mà có đến 99% nhà thầu hiện nay đang áp dụng để thi công xây nhà cho các chủ đầu tư. Họ cam kết không bán thầu nhưng sẽ giao khoán cho đội thợ bên ngoài làm đặc biệt là phần thô.

Giao khoán là hình thức nhà thầu(Bên A) khoán gọn phần nhân công thi công toàn bộ công trình của chủ đầu tư cho bên nhận thi công xây dựng nhà ở(Bên B) theo các thoả thuận như sau:

• Hình thức giao khoán: giao khoán trọn gói nhân công phần thô + nhân công phần hoàn thiện toàn bộ công trình trừ nhân công phần sơn nước, điện nước, thạch cao.
• Vật tư thi công toàn bộ công trình( gạch, cát, đá, bê tông, cốt thép..) do nhà thầu bên A chịu trách nhiệm cung cấp.

Giá trị hợp đồng được tính theo diện tích m2 nhân với đơn giá nhân công. Các vật tư giàn giáo, cốp pha, cây chống, các thiết bị máy móc phục vụ thi công như: máy tời, máy trộn bê tông, đầm dùi, máy khoan… đều do bên nhận thi công xây dựng là bên B cung cấp.

Phương thức thanh toán thông thường sẽ được chia thành từng đợt với các điều kiện về ràng buộc như cam kết về công việc hoàn thành, số  nhân công, bảo quản vật tư do bên nhà thầu cung cấp, kĩ thuật công trình.

Mặt lợi của giao khoán:

• Nhà thầu sẽ giảm bớt chi phí và công việc như quản lý vật tư, trả lương nhân công, các máy móc trang thiết bị đều do bên B cung cấp.
• Dễ dàng tìm kiếm và thay thế đội khoán mới vì đây là hình thức phổ biến.
• Đảm bảo khối lượng công việc thi công nhà thì mới thanh toán.
• Nhà thầu có thể thi công cùng lúc nhiều công trình khi có thể thuê cùng lúc nhiều đội khoán.
• Chi phí xây nhà không biến động do đã khoán hết cho đội khoán bên B.
• Nếu thời gian thi công kéo dài cũng không ảnh hưởng đến nhà thầu.

Mặt hại của giao khoán:

Giao khoán như một con dao hai lưỡi. Tìm được đội tay nghề cao, có trách nhiệm cả chủ đầu tư và nhà thầu đều an tâm. Ngược lại, xảy ra các vấn đề không lường trước được như:

• Khối lượng công việc sẽ được đảm bảo nhưng chất lượng thì chưa chắc phụ thuộc vào tay nghề của từng cá nhân. Tay nghề của đội chỉ được kiểm chứng khi thi công.

Chất lượng thi công giao khoán rất tệ, kê sắt bằng gạch, đá vụn thay vì sử dụng cục kê bê tông.Ảnh lấy từ hiệp hội nhà thầu xây dựng việt nam.

• Có ngày nghỉ ngày làm, đôi lúc thiếu nhân công, nhân công đều là người quen sẽ không đảm bảo tiến độ công trình.
• Khi có vấn đề xảy ra việc thanh lý hợp đồng khó có thể thực hiện vì nhiều yếu tố như: quyết toán các hạng mục công việc hoàn thành, nhà thô đang thi công di dời giàn giáo chống đỡ dẫn đến nhà sập do toàn bộ trang thiết bị đều do bên B cung cấp. 
• Trách nhiệm bảo hành phân tán chia đều cho nhà thầu và đội khoán.
• Rất dễ xảy ra mâu thuẫn giữa đội khoán, chủ đầu tư và nhà thầu.
• Máy móc, giàn giáo đội khoán thường thuê ngoài và không có trang thiết bị thay thế khi bị hư dẫn đến công trình rất hay nghỉ do không đủ điều kiện làm. Rơi vào thế bị động nếu không có kế hoạch và quản lý tốt.
• Nhà thầu sẽ lơ là về kiểm soát tiến độ thi công gây ảnh hưởng đến chủ đầu tư.
• Giao khoán thô hay xảy ra hao hụt và thất thoát vật tư ngoài công trình.
• Đội khoán thường không có mối liên kết chặt chẽ với nhà thầu, thi công xong họ có thể rời đi.

Còn một điều nữa là các khoản phạt chậm tiến độ thường có trong hợp đồng nhưng nhà thầu sẽ không chịu phạt với nhiều lý do hoặc đã tính thêm chi phí phạt vào chi phí xây dựng nhà cho chủ đầu tư như công tác làm láng trại chỗ ở tạm cho công nhân, làm cổng bảo về hay tiền điện nước thi công… Các khoảng phạt này như là điều hiển nhiên bởi công trình nào cũng bàn giao trễ so với thời gian cam kết. Vì thế, hầu như nhà thầu nào cũng đều không cập nhật tiến độ thi công ngoại trừ Nhà Đẹp An Khang.

3. Quản lý công trình theo hình thức công nhật.

Là hình thức Nhà Đẹp An Khang đang áp dụng cho tất cả các công trình đang thi công hiện nay và trong tương lai.

Công nhật là hình thức nhà thầu sẽ cung cấp toàn bộ vật tư, trang thiết bị máy móc và nhân công cho tất cả công trình. Công nhân được chấm công theo ngày và trả lương theo tuần. 

Mặt lợi của công nhật:

Hình thức quản lý theo công nhật có tất cả ưu điểm của giao khoán và khắc phục hoàn toàn các mặt hại của giao khoán.

• Chất lượng công trình được đảm bảo do công nhân là đội của công ty.
• Có thể điều phối nhân công từ công trình này qua công trình khác.
• Tiến độ thi công được đảm bảo do có thể điều phối nhân công.
• Nhà thầu có năng lực thi công nhiều công trình một lúc.
• Lương công nhân được trả theo năng lực và theo trách nhiệm.
• Năng lực thi công của thợ  ngày càng được cải thiện do tham gia nhiều công trình, biết được năng lực của từng cá nhân để bố trí vào các hạng mục phù hợp.
• Công nhân hiểu rõ cách làm việc uy tín của nhà thầu có ý thức giữ gìn vật tư và gắn bó lâu dài với công ty, chính vì thế chất lượng thi công sẽ đảm bảo.
• Tái sử dụng được vật tư và máy móc có sẵn, luân chuyển từ công trình này sang công trình khác.
• Trách nhiệm bảo hành công trình thuộc về nhà thầu.

Mặt hại:

Chỉ tác động đến nhà thầu không ảnh hưởng đến chủ đầu tư. Đây vừa là cơ hội vừa là thách thức trên con đường Nhà Đẹp An Khang “Xây dựng sự trường tồn”.

• Đòi hỏi nhà thầu phải có năng lực quản lý vật tư, máy móc và cả con người.
• Cần chuyên môn cao về thiết kế và thi công.
• Quy trình kiểm soát tiến độ thi công tốt để đảm bảo chi phí xây nhà không vượt quá giới hạn cho phép.
• Các bộ phận kiến trúc sư, kỹ sư kết cấu, kỹ sư công trình, bộ phận vật tư và kế toán phải có sự phối hợp chặt chẽ.

Nhà Đẹp An Khang đặt chủ đầu tư lên hàng đầu, mong muốn xây nên những ngôi nhà chất lượng. Vì thế luôn cải tiến thi công, trau dồi kiến thức để nâng cao kĩ năng chuyên môn của từng cá nhân và cả tổ chức. Hãy theo dõi website nhadepankhang.vn hoặc fanpage  để cập nhật những mẫu nhà cùng kinh nghiệm xây nhà, hiểu thêm về dịch vụ mà Nhà Đẹp An Khang cung cấp. Ngoài ra còn có rất nhiều tiêu chí ngoài giá cả mà chủ đầu tư cần quan tâm khi chọn nhà thầu như chủng loại vật tư, cách thi công xây thô, cách thi công hoàn thiện, tiến độ thi công, năng lực thiết kế của kiến trúc sư, bảo hành công trình…