Hướng dẫn các bước lập kế hoạch xây dựng nhà ở từ A-Z

BƯỚC 1: LÊN PHƯƠNG ÁN CHO NGÔI NHÀ

A. Xác định nhu cầu

• Trước hết cần hiểu được các nhu cầu cơ bản của gia đình như diện tích xây dựng, số lượng phòng ốc, vị trí đặt mỗi phòng, các tiện ích thêm như gara, sân vườn, hồ bơi, không gian dự trữ….
• Chọn nhà phù hợp với gia đình: nhà cấp 4, nhà tầng hay biệt thự.
• Lưu ý về sự thay đổi trong tương lai rằng gia đình sẽ có thêm người như đám cưới, con dâu, con rể hay cháu nội, cháu ngoại.
• Nên tham khảo ý kiến của tất cả các thành viên trong gia đình trước khi ra quyết định cuối cùng.

B. Kế hoạch tài chính

• Cần dự trù được chi phí để xây nhà nhằm tránh trường hợp không đủ tiền.
• Chi phí có 2 loại: chi phí xây dựng cơ bản (xây thô, đổ sàn và sơn tường) và chi phí trang trí nội thất (thiết bị phòng tắm, máy lạnh, máy giặt, kệ bếp, rèm cửa, bàn ghế tiếp khách, bàn ghế phòng ăn, …)
• Chi phí xây dựng cơ bản được tính dựa vào số m2 xây dựng. Tham khảo mức chi phí trên m2 của cùng loại nhà tại thời điểm xây dựng gần nhất. Nên trao đổi và tham khảo giá các công ty xây dựng.
• Chi phí trang trí nội thất có thể trang bị từ từ sau khi ngôi nhà hoàn thành, mức trang bị tùy vào khả năng tài chính của gia đình.
• Lập kế hoạch cẩn thận để không ảnh hưởng đến tình trạng chi tiêu của gia đình. Nên dự trù chi phí phát sinh thêm từ 10 -30 % để kịp xoay sở khi cần thiết.
• Nguồn tiền xây nhà có thể lấy từ số tiền tích lũy của hai vợ chồng, sự hỗ trợ từ cha mẹ hai bên.
• Vay mượn thêm từ bạn bè, anh chị em, người thân quen,…
• Vay ngân hàng.

C.  Các bước chuẩn bị đầu tiên

Đây là bước quan trọng trước khi gặp gỡ và thảo luận với Kiến trúc sư, cần xem xét và tìm hiểu:

• Vấn đề quyền sử hữu đất rõ ràng, tránh tranh chấp về sau.
• Quyền sử dụng nhà và sử dụng đất.
• Các vấn đề liên quan đến quy hoạch khu vực tại vị trí lô đất tọa lạc.
• Các quy định về xây dựng công trình trong khu vực do chính quyền quy định: khống chế về chiều cao, số tầng, diện tích xây dựng, mật độ xây dựng, khoảng lùi, các chỉ giới đường đỏ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, cây xanh, môi trường,…
• Tìm hiểu các loại vật liệu xây dựng tại địa phương, giá cả vật liệu, chất lượng, uy tín của hãng cung cấp vật tư, vấn đề vận chuyển và thanh toán với đại lý.

C1. Làm việc với Kiến Trúc Sư

• Mô tả chi tiết nhu cầu của gia đình.
• Trình bày các ý tưởng về thẩm mỹ của cá nhân chủ nhà và gia đình.
• Không ngần ngại trao đổi các băn khoăn cũng như thắc mắc liên quan để được tư vấn kỹ càng.
• Bàn bạc trực tiếp với KTS các thắc mắc về phong thủy như: hướng nhà, hướng đất, các bố trí về phòng ốc,…để thiết kế cho phù hợp.
• Cần lắng nghe lời khuyên của KTS về độ an toàn và tính thẩm mỹ.
• Thiết kế nhà phải thỏa mãn các yêu cầu về nhu cầu sinh hoạt và tính thẩm mỹ với mong muốn của gia chủ cũng như các khu vực riêng phục vụ cho từng thành viên trong gia đình. Bên cạnh đó phải tối đa hóa diện tích sử dụng, thiết kế phải thông thoáng, có cây xanh và ánh sáng hài hòa.

C2. Một số bản vẽ chủ yếu 

Hồ sơ bản vẽ đầy đủ giúp cho việc thi công hoàn thiện công trình dễ dàng, nhanh chóng và chính xác hơn. Các bản vẽ đồng thời được đính kèm cùng hợp đồng để tránh những sai lệch trong quá trình thi công.

• Phần phối cảnh minh họa: bao gồm phối cảnh công trình chính diện, phối cảnh góc, phối cảnh nội thất, các phòng, các chi tiết,… Phần này giúp chủ nhà dễ hình dung sản phẩm thực tế của ngôi nhà sau khi hoàn thiện.
• Phần bản vẽ xây dựng bao gồm: Hồ sơ xin phép xây dựng, hồ sơ thiết kế sơ bộ, hồ sơ thiết kế chi tiết kỹ thuật thi công.
• Bản vẽ xin phép xây dựng: Bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt bằng móng, mặt bằng mái; Bản vẽ mặt đứng chính, mặt cắt, chi tiết cấp thoát nước, cấp điện.
• Bản vẽ thiết kế sơ  bộ: Mặt bằng triển khai chi tiết các tầng, móng, mái; bản vẽ mặt đứng, mặt cắt và phối cảnh trong, ngoài công trình.
• Bản vẽ thiết kế thi công: Là bộ bản vẽ đầy đủ nhất để căn cứ thi công bao gồm bản vẽ bố trí kiến trúc, các mặt cắt, các bản vẽ chi tiết nhỏ, hồ sơ tính toán kết cấu, bản vẽ thiết kế kết cấu, bản vẽ thiết kế điện nước, bản vẽ thiết kế hệ thống thông tin, chống cháy, chống sét,…

C3. Lập hồ sơ xin phép xây dựng

• Liên hệ phòng quản lý đô thị hoặc Ủy ban nhân dân phường để được hướng dẫn mua hồ sơ.
• Các loại giấy tờ trong hồ sơ xin phép xây dựng bao gồm: Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có công chứng, bản vẽ Xin phép xây dựng
• Bản vẽ XPXD: được bố trí trên 1 trang giấy A1 hoặc A0 thể hiện các mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt; chi tiết móng, hầm tự hoại; sơ đồ đầu nối ống nước, điện; vị trí tọa độ công trình. Đối với công trình cải tạo phải có ảnh hiện trạng đính kèm hồ sơ

C4. Lựa chọn nhà thầu xây dựng

• Có thể lựa chọn nhà thầu thông qua những người đã có kinh nghiệm xây nhà trước đó như người thân, bạn bè, đồng nghiệp hoặc các kiến trúc sư có kinh nghiệm.
• Có thể đi tham quan thực tế công trình mà nhà thầu đó đã thực hiện
• Quan sát và hỏi chủ nhà các thông tin cần thiết liên quan đến chất lượng, tiến độ và giá thành.
• Lựa chọn nhà thầu uy tín, lành nghề, có thái độ tốt.
• Giá cả hợp lý và có cam kết về tiến độ, bảo hành bảo trì.

C5. Ký kết hợp đồng và chuẩn bị xây dựng

• Chuyển hồ sơ thiết kế kỹ thuật cho nhà thầu
• Nhà thầu lập bảng dự toán chi phí nhân công, vật tư
• So sánh bảng giá của nhà tư vấn thiết kế và nhà thầu thi công để biết rõ giá cả từng mục có sai khác hay không, nếu có sai khác thì cần phải xem xét kỹ hạng mục đó lại.
• Tùy vào điều kiện về thời gian, có thể ký kết hợp đồng thi công theo một trong 3 phương thức như sau:

               + Chìa khóa trao tay: giao toàn bộ trách nhiệm về vật tư và nhân công cho nhà thầu.

               + Chủ nhà cung cấp một phần vật tư như Sơn, Gạch ốp lát, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh, thiết bị nhà bếp,… Nhà thầu chỉ thi công.

               + Chủ nhà cung cấp toàn bộ vật tư, nhà thầu chịu trách nhiệm thi công.

• Cần yêu cầu nhà thầu lập bảng tiến độ công trình chi tiết và yêu cầu vật tư theo từng thời điểm để đôn đốc kịp kế hoạch đề ra ban đầu.
• Cần xem xét kỹ điều kiện thanh toán theo thời gian hay khối lượng, đồng thời cần làm rõ các chi phí phát sinh (nếu có) khi có sự thay đổi trong quá trình thi công.
• Các công trình xây dựng thường kéo dài nhiều tháng, các công trình lớn, quy mô có thể kéo dài hàng năm. Nên lưu ý về việc công nhân ở lại công trình và cung cấp thông tin cho cơ quan chính quyền ở đó.

CHỌN VẬT LIỆU VÀ DỰ TRÙ KINH PHÍ

BƯỚC 2: CHỌN VẬT LIỆU VÀ DỰ TRÙ KINH PHÍ

1. Chọn vật liệu xây dựng:

• Tìm kiếm các nhà cung cấp uy tín và đảm bảo chất lượng, tiến độ cung cấp đến công trình.
• Có thể nhờ sự tư vấn và giới thiệu của người đã từng mua sản phẩm tương tự để xây dựng nhà cửa trước đó.
• Thông qua các đại lý trong khu vực, hoặc nhân viên kinh doanh đến chào hàng trực tiếp.
• Kiểm tra mẫu vật liệu, chất lượng sản phẩm, chế độ bảo hành (đối với một số vật tư) và điều kiện thanh toán trước khi tiến hành đặt hàng.
• Có thể đặt hàng trước và lưu tại kho (nếu có) để tránh sự tăng giá vật liệu vì quá trình xây dựng sẽ kéo dài.

BẢNG TÓM TẮT LỰA CHỌN VẬT TƯ  

2. Biểu đồ chi phí xây dựng

BƯỚC 3: TIẾN HÀNH XÂY NHÀ

1. Chuẩn bị mặt bằng

• Tìm kiếm chỗ thuê nhà ở tạm.
• Dọn qua nhà tạm trước khi tiến hành xây nhà.
• Phá dỡ nhà cũ, dọn dẹp mặt bằng thông thoáng.
• Tập kết vật liệu.
• Làm lán trại cho công nhân và kho để vật liệu.
• Làm hàng rào che chắn công trình, chuẩn bị bạt hoặc lưới ngăn bụi.
• Chuẩn bị nguồn nước sạch, điện và máy móc phục vụ thi công.

2. Các công đoạn thi công

2.1 Phần thô

• Đóng cọc hay khoan cọc nhồi bê tông
• Thi công phần móng, tầng hầm nhà, đường cống thoát nước và các bể ngầm (bể tự hoại, bể chứa nước, bể nước PCCC)
• Làm khung nhà và các đường ống điện nước, truyền hình, điện thoại, camera
• Xây tường, tô trát tường
• Lợp mái
• Lắp dây điện, ống nước, lắp cửa
• Ốp lát nền nhà, tường

2.2 Phần hoàn thiện

• Bả bột, xả phẳng, sơn nước
• Đóng trần
• Lắp đặt thiết bị trên tường, trên sàn, trên trần
• Hoàn thiện cầu thang bằng gỗ hoặc kính, sắt,…
• Hoàn thiện sơn cửa, lắp rèm cửa
• Rà soát các lỗi nhỏ trong quá trình thi công, chỉnh sửa lại.

2.3 Nội thất (nếu có)

• Thi công nội thất theo bản vẽ thiết kế nội thất với các hạng mục đi kèm như: trần, tường vách, các chi tiết trang trí.
• Thi công tủ bếp, tủ âm tường, giường
• Thi công hoặc lắp đặt bàn đá, đảo bếp, các hạng mục trang trí khác
• Vận chuyển tủ lạnh, giường tủ, máy móc thiết bị sinh hoạt khác vào trong.
• Vệ sinh sạch sẽ và bàn giao nhà.

2.4 Ngoại thất

• Phần ngoại thất có thể bao gồm cổng, hàng rào, lan can, hồ bơi, sân, vườn, hồ cá cảnh,…
• Phần này có thể thi công kết hợp trong quá trình thi công nhà, hoặc được thi công sau đó khi bên trong nhà đã hoàn thiện (chủ nhà sợ thiếu vốn khi xây nhà), hoặc dời lại thi công vào thời điểm khác.

2.5 Biểu mẫu kế toán chi phí vật tư và chi phí nhân công

• Biểu mẫu ghi vật tư 

• Biểu mẫu ghi nhân công 

 BƯỚC 4: KIẾM TRA VÀ NGHIỆM THU CÔNG TRÌNH

1. Kiểm tra, giám sát

• Trong quá trình thi công chủ nhà cần xem xét các vấn đề như sau:
• Chủ nhà có thể trực tiếp làm công tác giám sát thi công, hoặc nhờ người thân đáng tin cậy để theo dõi quá trình thi công.
• Thuê một đơn vị có uy tín chuyên về giám sát xây dựng công trình, thường là công ty tư vấn giám sát, hoặc đơn vị đã thiết kế ra bản vẽ thiết kế.
• Thường xuyên theo dõi về chất lượng, tiến độ thi công cũng như theo dõi vật liệu được nhập vào công trình có đúng với quy cách, tiêu chuẩn đề ra ban đầu.
• Kiểm tra số lượng vật tư hiện có và cần chuẩn bị cho công  tác / ngày làm việc tiếp theo
• Thúc đẩy thi công đúng tiến độ.
• Thường xuyên kiểm tra công tác bảo hộ lao động, an toàn về người và của, vệ sinh môi trường và an ninh.

2. Nghiệm thu

• Chủ nhà, nhà thầu xây dựng và tư vấn thiết kế phải tổ chức nghiệm thu, lập biên bản nghiệm thu theo từng giai đoạn thi công và khi công trình hoàn thiện đưa vào sử dụng.
• Có bảng khối lượng đính kèm, chi tiết hơn thì có cả bản vẽ và hình chụp thực tế.
• Khi chưa đạt yêu cầu nghiệm thu, bên liên quan phải tiến hành khắc phục và thông báo với các bên còn lại để tiến hành nghiệm thu sau khi khắc phục hoàn tất.
• Biên bản nghiệm thu là cơ sở để tiến hành thanh toán và cũng là cơ sở pháp lý cho các tranh chấp nếu có, hoặc trường hợp kết thúc sớm hợp đồng.
• Các bộ phận công trình bị che khuất (hầm, đường ống kỹ thuật, sắt thép trong bê tông, …) cần được nghiệm thu ngay khi lắp đặt, để tiến hành các công tác tiếp theo.

3. Hoàn công

• Khi hoàn tất công trình, bên chịu trách nhiệm làm thủ tục hoàn công phải vẽ lại bản vẽ hoàn công. Là cơ sở để cấp sổ hồng cho ngôi nhà.
• Hồ sơ hoàn công được nộp tại phòng quản lý đô thị cấp quận / huyện. Và sẽ được thông báo kiểm tra đo đạc, theo trình tự của chính quyền địa phương. 

PHONG THỦY TRONG CÁCH BỐ TRÍ PHÒNG

BƯỚC 5: MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ PHONG THỦY CẦN LƯU Ý KHI SẮP XẾP BỐ TRÍ PHÒNG ỐC TRONG NHÀ

1. Phòng khách

Là bộ mặt của căn nhà nên được đặt ở vị trí trang trọng, đẹp nhất, và là trung tâm của căn nhà. Là nơi tụ khí và điểm đầu để lưu thông đến những khu vực khác

• Hình vuông hoặc hình chữ nhật là tốt nhất
• Không nên treo những vật trang trí như kiếm, đầu thú, những vật mang hình thù kì dị và sắc nhọn, dễ gây ra những sự bất hòa trong gia đình.
• Luồng khí lưu thông từ cổng vào phòng khách nên tránh đặt ở hướng có miệng cống, sẽ ảnh hưởng không tốt đến sức khỏe cũng như tâm trạng của người nhà.
• Phòng cần rộng rãi, thoáng, dùng màu sắc sáng, trang nhã để thu hút vận may, sung túc.
• Sàn nhà cần được thiết kế bằng phẳng, tránh cao thấp mấp mô, dễ gây ra sóng gió, thăng trầm trong cuộc sống
• Trang trí bằng các vật dụng hình tròn, ít góc cạnh, các góc cạnh được vát, bo tròn sẽ giúp cho không khí dễ chịu và thân thiện hơn.

2. Phòng làm việc

• Kim và mộc xung khắc nên tránh đặt phòng làm việc trong phòng ngủ hoặc phòng ăn. Nếu buộc phải để ở khu vực này, cần làm vách ngăn, dùng bình phong hoặc tủ tường để phân chia khu vực.
• Cửa phòng có thể thông qua phòng khách, phòng ngủ hay vệ sinh, nhưng cần tránh gần bếp vì sẽ bị mùi ảnh hưởng đến sự tập trung làm việc.
• Không nên mở quá nhiều cửa tại phòng làm  việc, dễ gây sao nhãng và khó bố trí đồ đạc trong phòng.
• Nên là hình vuông, chữ nhật. Có thể vát góc, bo tròn tùy theo thiết kế và ý thích của chủ nhà.

3. Phòng ngủ

• Hướng tuân thủ theo nguyên tắc phong thủy như: tọa cát, hướng cát.
• Phải dựa đầu giường vào một bức tường vững chắc. Chọn hướng đầu nằm là hướng chính để kê giường theo tuổi của chủ nhân. Tránh đặt đầu giường vào tường nhà vệ sinh, hay phía bên kia là nhà bếp hay đường lớn. Sẽ ảnh hưởng không tốt đến chất lượng giấc ngủ
• Không được treo gương phía cuối giường hay trực tiếp đối diện với cửa ra vào.

4. Phòng vệ sinh

• Tránh đặt phòng vệ sinh trên bếp hoặc giường ngủ, bởi phòng vệ sinh lúc nào cũng đặt vào cung xấu nhất của căn nhà.
• Phòng vệ sinh các tầng nên cùng một trục đứng, như vậy dễ bố trí đường ống nước cũng như nằm trong cùng một cung.
• Không được mở cửa phòng vệ sinh trực diện với cửa chính, cửa phòng vệ sinh thường thấp và nhỏ hơn những cửa phòng khác trong nhà
• Không được đặt phòng vệ sinh ngay giữa nhà, vì đây là vị trí trung tâm, là trái tim của căn nhà.

5. Cầu thang

• Được coi như con đường sinh đạo dẫn khí đến 5 khu vực khác nhau của ngôi nhà: cửa Linh (bàn thờ), cửa dưỡng (phòng ngủ), cửa nạp (bếp ăn), cửa tiếp (phòng khách), cửa xả (môi trường xung quanh và nhà tắm).
• Bậc cầu thang thường được tính theo công thức 4n+1 với n là số nguyên, thường là 21 bậc hoặc 25 bậc ứng với sinh – lão – bệnh – tử.
• Ngoài ra phải thiết kế cầu thang sao cho thuận tiện đi lại cũng như đẹp mắt, là điểm nhấn trong nhà. Tránh thiết kế nhiều góc nhọn gây nguy hiểm cho người dùng. Nên làm thành những đường cong, vát góc mềm mại, như vậy khí lưu thông cũng tốt hơn.

6. Nhà bếp

• Không nên bố trí bếp khiến người ta có thể nhìn thấy ngay từ ngoài hoặc để lối vào đâm thẳng vô bếp, điều này sẽ gây tốn hao tài sản.
• Hỏa lò tối kỵ đặt quay lưng với hướng nhà, phải đặt quay về hướng tốt, như thế mới sớm có phúc.
• Bệ đặt hỏa lò nên tựa vào tường cho vững chắc, tránh để góc nhọn chiếu vào khu vực nấu vì điều đó có thể làm hại tới hòa khí trong nhà.
• Ví trí của bếp phải kê trên nền cao ráo, không khí thoáng và ánh sáng đầy đủ.
• Tránh đặt bếp đối diện với nhà vệ sinh hay cửa phòng ngủ, sức khỏe của các thành viên tron gia đình sẽ bị ảnh hưởng.

7. Ban thờ

• Thờ Phật: nên đặt ở nơi cao nhất trên Ban Thờ của gia đình.
• Thần linh: Dưới ban thờ Phật
• Gia tiên: Dưới ban thờ Thần
• Nơi tốt nhất để đặt phòng thờ là tầng trên cùng của nhà, đặt vào cung Hỏa, hoặc nơi trang nghiêm như phòng khách nếu là nhà cấp 4.
• Tối kỵ đặt phòng ngủ hoặc nhà vệ sinh phía trên ban thờ. Không đặt trong phòng ngủ.
• Bàn thờ ông Địa, Thần Tài được đặt trên nền nhà, hướng ra cửa chính, trong phòng khách.
• Bàn thờ ông Táo: đặt trên bếp, trong khu vực nấu nướng, tránh đối diện nhà vệ sinh.

Quý khách có nhu cầu tư vấn, thiết kế xây dựng nhà ở cho gia đình mình, hãy liên lạc với chúng tôi để được tư vấn miễn phí. HL 0901550118